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東莞R2線開通將玩活“一盤棋” 沿線商業資源互補
發布日期:2015-07-03        瀏覽次數:


精彩內容

軌道交通R2線即將開通,將為沿線商業帶來怎樣的影響?軌道交通帶來了大量的人流,提升交通網絡覆蓋面,蘊含巨大商機。沿線商業如何與軌道交通對接,如何形成集聚效應,如何實現高水平發展……它們不僅關乎沿線商業發展走向,也與東莞商業如何發展關系密切。



聚集人氣

拓展客源

R2線是東莞軌道交通首條路線,受到廣泛關注。軌道交通的開通,市民出行受益的同時,對沿線商業的影響顯而易見,如何將出行人流轉變為消費人流,這是擺在商業項目運營者面前的話題,也是沿線鎮街所要考慮的問題。


縱觀R2線穿越的路徑,共設置了15個站點,覆蓋了石龍、茶山、東城、南城、厚街、虎門6個鎮街。R2線所覆蓋的區域很具典型性,無論是商業還是產業,都是東莞發展的風向標。R2線帶來發展機遇的同時,對于探索沿線區域的商業發展,具有重要的示范意義。


石龍火車站作為R2線始發點,是R2線、廣深鐵路、穗莞深城際、莞惠城際的交通樞紐,是聚集人氣的橋頭堡。石龍火車站通過R2線對接市中心及沿線鎮街,使得沿線商業項目受益于人流的貫通,帶動沿線項目之間的人流對接。


R2線途經市中心,沿線都是商業核心區域,集中了眾多的商業項目,以站點為中心布局,向著周邊不斷延伸。天寶站、東城站、旗峰公園站為東城重要的商業網點,沿途集中了萬達廣場、卓越時代廣場、世博廣場、盈鋒家居廣場、美匯名家、世紀廣場、星璽廣場、君豪商業中心等眾多大型項目,構筑了東莞規模最大的商圈,這些項目不久有望連成一體,實現消費人流的聚集。南城為東莞的中央商務區所在地,擁有鴻福路站、西平站、蛤地站,鴻福路集中了嘉信茂廣場、時尚島、海雅百貨、沃爾瑪、家樂福等大型商業機構,西平站作為南城商業發展的重心,集中了密集的商業。軌道交通的到來,不僅讓南城各區域形成人流對接,而且實現了與東城的對接,轉變為一體化,形成整體性的、規模化的集聚效應。


厚街是沿線商業舉足輕重的一環。厚街分布有陳屋站、寮廈站、珊美站、展覽中心站4個站點,貫穿厚街商業的中軸線,通過軌道交通實現客源的拓展,對于厚街獨有的商業與產業相結合的發展模式,具有很強的推動作用。虎門雖然只有虎門火車站單一站點,不過作為交通樞紐,與石龍火車站相呼應,同樣起到了聚集人氣的橋頭堡作用。


促進轉型

盤活資源

軌道交通所到之處,皆是人流,皆是商機,軌道交通對商業的帶動作用是不容置疑的。沿線商業項目如何借力軌道交通,實現人流、物流、資金流的最大價值,適應軌道交通到來的新環境、新需求,無疑是商業項目實現優質化發展的重要路徑。


在東城站不遠處,盈鋒家居廣場正在密鑼緊鼓地裝修,這里將打造為大型的時尚綜合體。“雙地鐵口之間,財富匯聚之地,12萬平方米時尚綜合體,財富隨手可得”等廣告語非常突出,尤其突出了“雙地鐵口之間”的優勢條件。該項目位于天寶站與東城站之間,地理優勢明顯。項目負責人表示:“盈鋒家居廣場以高檔家居作為主定位,如今改造升級為盈鋒購物廣場。區域競爭非常激烈,如果不轉型升級,就無法參與市場競爭,項目的區位優勢隨著軌道交通而更為凸顯,因而花巨資進行升級改造。”


盈鋒購物廣場雖然比鄰萬達廣場、世博廣場等商業大鱷,周邊分布了東方威尼斯廣場、君尚百貨、地王廣場等大型項目,不過盈鋒家居廣場依然“執意”進行改造升級。項目負責人表示,看好軌道交通帶來的機遇,大量的人流涌來市中心,如果盈鋒家居廣場沒有提升消費環境與硬件設施,會錯過發展機會。只有不斷完善硬件,才能獲得生存的空間。


君尚百貨也按捺不住了。君尚百貨為知名百貨天虹商場的升級版,天虹商場近年來為適應市場競爭,改造為君尚百貨,提升了檔次。隨著軌道交通的到來,君尚百貨著手開始細化裝修。進駐該商場的知名品牌順電電器,正在裝修升級,將為消費者帶來全新的體驗。


君尚百貨總經理黃國軍表示,商場要打造時尚家庭第三生活空間,突出時尚、家庭兩大主題,將打造邂逅廣場,設立輕餐區,打造大型書吧,將圖書與咖啡結合起來營造特色體驗。“經營業態的調整,是基于市場的需要,現在遇到了軌道交通的利好因素,因而需要升級改造,將項目做得更有特色。”


位于東縱商圈的地王商業廣場、東湖花園商城近年來接連受挫。地王商業廣場出現人流銳減、較高空置率等問題,雖然一度將物業資源進行整合發展,不過項目經營要么以失敗告終,要么陷入招商困境。東湖花園商城曾為市區最大的商場,如今出現了很高的空置率。東縱商圈原先高度集中的人流,被分散到東城商圈及周邊其他商業項目,如何將人流吸引回來,或者吸引更多外來客源,成為“拯救”東縱商圈的重要渠道。軌道交通的開通,有望改變目前的窘況,不僅聚集人流,同時盤活了閑置物業。


火車站所在地石龍鎮,大型城市綜合體匯星商業中心日前正式動工。該項目是石龍打造火車站商圈的一大舉措,項目預計工程總投資7億元,將匯集國際級購物中心、超甲級寫字樓、主題商務酒店、情景步行街、風情美食廣場、鉑金公寓等。目前,石龍鎮已對新東莞火車站周邊產業圈進行規劃定位,在注重儲備土地資源的同時,逐步推進“三舊”改造,努力構建一個以西湖區新東莞火車站為依托的人流和物流繁榮興旺的第三產業發展新區。相對于茶山鎮,這些年一批投資規模大、經濟效益高、發展前景好的重大優質項目相繼落戶茶山,對全鎮固定資產投資的拉動作用明顯。


整體規劃

融合發展

東莞商圈分布密度過多,重復性建設嚴重,消費定位與功能劃分混亂,商圈之間聯動性弱等問題,一直備受詬病。東莞商圈不缺數量,不缺規模,缺的就是整體規劃,融合發展。東莞市委黨校經濟學教研室主任李秋陽表示,促進商圈的聯動發展,帶動人流的對接,這是可以通過措施來改善的。借力軌道交通的契機,加大對商圈整體規劃的力度,是一個改變現狀的不錯做法。


在瞬息萬變的時代,面對日漸激烈的市場競爭,進行整體規劃,融合發展,顯得極其重要,借力軌道交通的影響,既扭轉商業項目遍地開花、無序發展的狀態,又確保擁有健康、穩健的發展態勢。無論是商圈內部的具體項目,還是相鄰商圈之間的發展定位與功能劃分,均需要注重整體規劃,融合發展,才是長遠的發展之計。


商圈內部如何進行整體規劃,如何進行融合發展,凸顯了商業發展的集聚效應。東城商圈為東莞商業分布密度最高的,萬達廣場為“高大上”項目,具有很強的輻射力,那么萬達廣場周邊的商業項目需要形成錯位發展的意識,做好精準的定位。新建成的卓越時代廣場緊挨著萬達廣場,目前進入招商階段,自覺與萬達廣場形成錯位發展。卓越集團東莞分公司總經理助理逄臻表示,卓越時代廣場實施了一系列舉措,包括:引進不同的商業品牌;引進具有經營特色的商家;引進承租能力和經營能力都強的商家;項目會有專業的商業運營團隊,根據招商運營情況適時調整更新等,盡量做到錯位發展,融入發展。


整體規劃、融合發展的重要性與必要性,在商圈之間表現得尤為突出。只有使得相鄰的消費區域形成互補與互動,才能避免惡性競爭,實現人流的對接。東城商圈與莞城東縱商圈相鄰,兩者的消費人氣存在很大的差距,通過軌道交通實現項目的對接、人流的對接,對于增強兩大商圈的聚集力,產生積極的帶動作用。既然東城打造綜合型的時尚商圈,定位為高端、精細,那么莞城不妨打造為消費的大后方,做好傳統消費的延伸內容,像打造兒童城、培訓基地、運動用品集散地等,進行互補互動,將起到了事半功倍的效果。


格蘭名筑臨近天寶站,是東城第一個成片拆遷改造動工建設的項目。該項目位置突出,與軌道交通進行無縫對接,讓開發商對項目的建設及未來運營充滿信心。格蘭名筑市場部經理聶芳芳表示,項目臨近萬達廣場、世博廣場,離東城中心只是一個紅綠燈的距離,將與商圈形成互動與互補。“廣深的投資者已有實戰經驗與親身體會,因而項目吸引了不少廣深的客源,東莞的客源也在體驗中,只要市區大商圈通過整合發展,創造優質的消費環境,必然會受到市場的青睞。”


提升產業

凸顯優勢

借助軌道交通契機,集中人流、物流、資金流優勢,將商業層面升級為產業層面,形成產業集群效應,將軌道交通的影響力與帶動力發揮到最大價值。縱觀沿線設置的站點,聚集了優質的商業資源與產業基礎,可以促成兩者之間融會貫通,互為提升。


從天寶站延伸至東城站,沿途除了遍布的商場之外,還有服務該區域發展的產業項目。東方威尼斯廣場為東縱商圈上規模最大的商業項目之一,早前定位為綜合性經營業態,不過聚集能力較弱,招商未見突破。該項目附近形成了以羅沙新興裝飾材料城為龍頭,遍布周邊的批發集散地,東方威尼斯廣場借勢進行轉型升級,融入該區域的商業布局,引進了很多高端門店,形成了集聚效應。隨著軌道交通的開通,羅沙裝飾材料批發集散地有望重新吸引更多鎮街的消費客源。一瓷磚門店負責人表示,現在外出消費有休閑化的趨勢,市民前來選購產品,也順便到附近逛逛,隨著周邊的商業配套不斷完善,軌道交通帶來快捷的出行方式,且項目位于沿線,預計前來消費的鎮街客戶將會大幅增加。


借助優勢資源形成產業項目,在鎮街同樣表現突出。展覽中心站是沿線的重要站點,被視為厚街鎮借力軌道交通推動轉型升級的引擎。對于R2線的機遇,厚街商家已經是摩拳擦掌。日前,現代會展公司透露將把會展、商貿、酒店三大資源進行融合,打造“展貿綜合體”,并將廣東現代展館與R2線的地下出口進行連通,讓觀眾能夠便捷地進出展館。廣東現代國際展覽中心計劃用5至10年大力發展“互聯網+會展服務業”,將打造互聯網會展服務平臺作為重要發展目標。業內人士普遍認為,東莞軌道交通2號線的通車,將對東莞會展業的發展帶來巨大的促進作用。


軌道交通不僅帶動商業業態的多元化、商貿品牌的形成,同時帶動了沿線鎮街對發展定位進行整體規劃,像石龍在努力構建一個以新東莞火車站為依托的第三產業發展新區,茶山鎮提出打造“大市區的交通門戶和副中心”,石排鎮提出打造“城市的門戶”等。無疑,東莞火車站給予了周邊鎮街一個難得的發展機會,“東莞火車站+輕軌R2線”這樣的“強強聯合”,勢必會給周邊區域帶來無限生機,將成為帶動周邊發展的“增長極”。



■延伸

“城市彩貝”借力R2線    打造立體式商業格局

R2線東城站位于東城商圈與莞城東縱商圈的交會處,處于市中心核心位置,地理優勢凸顯,周邊遍布商業項目。如何整合規劃商圈資源,如何助力商圈做大做強?隨著軌道交通的加快建設,市中心商業探索融合發展之路顯得愈加重要。東城加快推進“城市彩貝”交通樞紐工程的規劃建設,以圖克服商業資源分散的弊端,發揮集聚發展效應。


“城市彩貝”項目位于世博片區西北角,即萬達廣場北端、卓越時代廣場右側地塊,這里不久將崛起一個現代化的空中連廊,打造無縫對接軌道交通人流的慢行系統,讓人流進入各個商場。東城“三舊”改造辦公室有關負責人表示,“城市彩貝”是軌道交通沿線的交通樞紐工程,構筑了充滿現代化氣息的空中連廊,即順著沿線各大商業項目建立二層慢行系統,將整個區域的商業項目連接起來,實現人流的流通、客源的對接。


按照規劃,“城市彩貝”至少覆蓋萬達世博組團、設計師酒店組團、東城東組團,并以萬達廣場、世博廣場為中心,向周邊的商業項目擴展。記者看到,按照長遠規劃,空中連廊將延伸至兩公里外的烏石崗地塊商業項目以及星河城帕薩迪納商業區。東城“三舊”改造辦公室有關負責人表示,這只是未來構想,還得看以后的發展情況,現階段肯定是覆蓋東城站周邊的各個商業項目。


“城市彩貝”工程讓人眼前一亮,項目將采用“地下站點通道商業空間+地面商業空間+空中彩貝系統商業空間”的設計理念,打造立體式商業規劃模式,從地鐵——地下商業——下沉廣場、商業步行街、空中走廊、架空平臺——彩貝系統,最大程度地保持了商業空間體驗的連續性。


目前,東城商圈內部的道路貫通工程在推進,商圈集聚發展已具規模,這對東城商業實施融合發展戰略是一個難得的機遇。業界專業人士認為,東城借力“城市彩貝”工程,試圖實現東城商圈內部與莞城東縱商圈之間形成人流對接,資源共享,互補提升,以城市綜合設計手法,提供一站式的消費體驗。


值得一提的是,東城商圈地下空間將實現有機結合,打造連續的地下商業空間。屆時,片區內各項目,包括萬達廣場、世博廣場、卓越時代廣場、交通樞紐工程地塊的地下空間全部連通,并與軌道出入口對接,形成一個地下步行網絡,整個地下連通空間商業建筑面積超過13萬平方米。


“城市彩貝”成為東城推進商業高端化的重要載體,慢行系統的規劃將參照國內外先進經驗,著力細化道路設計,并通過地塊的整合設計,從地鐵、地下商業、下沉廣場、商業步行街、彩貝連廊系統的緊密連接,打造連續、開放、豐富的步行環境。“城市彩貝”被寄予厚望,外界希望該工程推動東城商圈與莞城東縱商圈融合發展,既助力東城商業上新臺階,又盤活莞城的商業資源,激活發展潛力,使得兩者互為提升,相得益彰。


東莞市政協委員梁聚峰關注到商圈的對接問題。他說,商圈已成規模,關鍵就是做好相互間的對接與互補。交通是商圈發展的軟肋,以往缺乏將交通重新規劃、整合發展,如今遇到軌道交通的難得機遇,將是完善交通系統的重要節點,對交通進行大手筆、高起點的規劃建設,有利于商圈融合發展。


■訪談

玩活“一盤棋”形成商圈資源互補

東莞市政協委員梁聚峰:

近日,記者就“軌道交通2號線帶來哪些商機”采訪了東莞市政協委員梁聚峰。


梁聚峰說,軌道交通帶來了很好的發展機遇,對沿線商業有很大的推動作用,為了適應新環境的發展要求,應該未雨綢繆,提前考慮與軌道交通的對接。軌道交通沿線是縱向發展的,影響著城市的建設,公共交通要進行整體規劃,特別強調與軌道交通的對接。東莞的現代交通發展不盡如人意,原因有很多,規劃不科學是一個很重要的原因,這次利用軌道交通契機,對公共交通進行全新規劃,可提升整個城市的商業水平,另外,城市的發展布局借助軌道交通契機,可進行深層次的改變。


對接交通其實就是在地鐵沿線提升集聚能力,政府要發揮整體規劃的作用,讓商業既要集聚發展,又要個性互補,盡量做到有所錯位。


東莞的商圈在不斷崛起、擴容,通過軌道交通,實現各個商圈的對接,形成資源互補,是促進商圈做大做強的重要路徑。像莞城可以借助軌道交通,盤活現有的物業資源,形成新的出路。軌道交通會使人流、物流、資金流、信息流等大幅度地增加、豐富起來,商圈之間要形成協同合作機制,具有“一盤棋”的意識,積極介入,共同解決區域的共性問題。


梁聚峰指出,具體到商圈本身,也要積極探索新的發展思路,像莞城面對人流不足等問題,可以通過軌道交通的契機,發展自己的特色產業,莞城具有傳統文化、手工藝等優勢,不妨打造旅游觀光商業。軌道交通能夠聚集各鎮街及周邊城市的客源,莞城的傳統特色與東城的時尚消費可以結合起來,既豐富消費的內容,又形成互補的定位。有了精準的定位,加上有完善的對接網絡,就會增強商圈的吸引力,提升商業項目的競爭力。“城市彩貝”通過搭建空中連廊的方式,實現了貫通周邊各大商場的便捷,讓商圈連起來,讓大家不用下樓,不用過馬路,直接從一個商業體走到另一個商業體,這是非常值得期待的。


信息來源于:南方日報



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